台南房產買賣「金石的房仲記事」

要約書：
目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。

即消費者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。

若屋主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

買賣成交時，斡旋金如何處理？
「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，一般有幾種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理，俗稱轉定。

至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；

即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

不成交時，斡旋金如何處理？
1.若在斡旋期限內：賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費。
2.買方在斡旋期間內反悔終止斡旋：斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。換

言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。

結論：
為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，若房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十五條規定之虞。

故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。

而如消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，暨其他特殊事項，仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則違反公平交易法第二十五條之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。

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